Основным муниципальным нормативным правовым актом городского округа “Город Йошкар-Ола”, регламентирующим использование земли, являются Правила землепользования и застройки городского округа “Город Йошкар-Ола”, разработанные в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на основании схемы территориального планирования Республики Марий Эл, Генерального плана городского округа “Город Йошкар-Ола”. Правила являются документом градостроительного зонирования территории городского округа “Город Йошкар-Ола” – разделения на территориальные зоны с установлением для каждой из них градостроительного регламента.
Целью нашего исследования является развитие градостроительного регламента г. Йошкар-Олы. Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
- выбраны объекты исследования – зона застройки делового, общественного и коммерческого назначения и зона застройки зоны городского центра;
- проанализирована структура кадастровых кварталов по их параметрам и разрешенному использованию земельных участков;
- проведен сравнительный анализ кварталов по обеспеченности их площадей и длин границ земельных участков.
В качестве объекта, относящегося к зоне застройки делового, общественного и коммерческого назначения выбран кадастровый квартал 12:05:0302005, имеющий площадь 164207,07 м2, расположенный в 9-ом микрорайоне города Йошкар-Ола, на территории квартала расположено 60 земельных участков, занятых преимущественно зданиями общественного и коммерческого назначения. Для зоны застройки городского центра выбран кадастровый квартал 12:05:0303008, имеющий площадь 35767,44 м2 и расположенный в центре города Йошкар-Ола. На территории квартала расположено 28 земельных участков.
Была составлена характеристика каждого земельного участка, относящегося к рассматриваемым кварталам и границы которого поставлены на кадастровый учет, определены площадь, длина границ участка, разрешенное использование. Все объекты в каждом квартале были разделены нами по назначению на 4 группы, но в каждом квартале имеются участки с назначением, не присущим участкам другого квартала. Так в квартале, относящемуся к зоне делового, общественного и коммерческого назначения, имеют место группы: ЖЗ – жилые здания; Т – объекты торговли; (включая территорию обслуживания и автостоянки); Г – автогаражи; Д – другое. В рассматриваемой зоне городского центра наблюдаются следующие группы: ЖЗ – жилые здания; АЗ – административно-хозяйственные и общественные здания многофункционального назначения; Г – автогаражи; Д – другое.
Итоги анализа представлены в таблицах 1 и 2.
Таблица 1 – Характеристика земельных участков, относящихся к зоне делового, общественного и коммерческого назначения
№ уч-ка | S, м2 | L, м | Назначение |
120 | 7504 | - | ОТ |
89 | 6453 | 395 | ОТ |
94 | 3313 | 514,59 | ОТ |
55 | 2888 | 228,83 | Д |
… | … | … | … |
113 | 3 | - | Д |
121 | 3 | 7 | Д |
108 | 3 | 7 | Д |
Сумма | 64434,2 | 5491,45 |
Установлено, что 47% земельных участков заняты постройками разного назначения, 42% – жилыми зданиями, 8% – объектами торговли, 3% – гаражами.
Таблица 2 – Характеристика земельных участков, относящихся к зоне городского центра
№ уч-ка | S, м2 | L, м | Назначение |
30 | 3362 | - | ЖЗ |
4 | 2034 | 279,49 | АЗ |
19 | 1640 | - | ЖЗ |
20 | 1261 | - | ЖЗ |
… | … | … | … |
255 | 19 | - | Г |
11 | 16,9 | 16,9 | Г |
29 | 1 | - | Д |
Сумма | 16735,40 | 1749,39 |
Установлено, что 31% земельных участков заняты постройками разного назначения, 31% – жилыми зданиями, 19% – административно-хозяйственные и общественные здания многофункционального назначения, 19% – гаражами.
Так выглядят сложившиеся структуры зоны застройки делового, общественного и коммерческого назначения и зоны городского центра.
На рис. 1 показано сравнение обеспеченности площадей земельных участков в рассматриваемых кварталах
Рисунок 1. График сравнения обеспеченности площадей земельных участков
Пунктирной линией выделен график обеспеченности участков, относящихся к зоне городского центра, сплошной – к зоне делового, общественного и коммерческого назначения. По графику мы видим, что квартал, относящийся к зоне коммерческого назначения, имеет более однородную структуру, чем квартал городского центра. Из этого можно сделать вывод о том, что назначение максимальных и минимальных размеров участков по обеспеченности будет более целесообразным для данной зоны.
На рис. 2 показано сравнение обеспеченности длин границ земельных участков в рассматриваемых кварталах
Рисунок 2. График обеспеченности длин границ земельных участков
Сплошной линией выделен график обеспеченности участков, относящихся к зоне делового, общественного и коммерческого назначения, сплошной – к зоне городского центра. По пунктирной линии мы можем заметить, что в данном квартале участки очень разнообразны по длине границ. Сплошная же линия более пологая, что говорит о наличии относительно постоянной длины границ. Эти данные можно использовать для нормирования стоимости межевых работ. Так, например, для квартала, относящегося к зоне делового, общественного и коммерческого назначения, можно вводить твердую ставку, независимой от длины границ участков, при длине границ обеспеченностью 10-80%. В данном случае это длины границ 150±50 м. Для квартала, относящегося к зоне городского центра, использовать данную операцию нецелесообразно т.к. структура квартала недостаточно однородна.
Библиографический список
- Правила землепользования и застройки городского округа «Город Йошкар-Ола» // Консультант Плюс URL: http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW206;n=40089 (дата обращения: 17.06.2016)
- Публичная кадастровая карта // Росреестр URL: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (дата обращения: 17.06.2016)