Основным муниципальным нормативным правовым актом городского округа “Город Йошкар-Ола”, регламентирующим использование земли, являются Правила землепользования и застройки городского округа “Город Йошкар-Ола” (далее – Правила), разработанные в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на основании схемы территориального планирования Республики Марий Эл, Генерального плана городского округа “Город Йошкар-Ола”. Правила являются документом градостроительного зонирования территории городского округа “Город Йошкар-Ола” – разделения на территориальные зоны с установлением для каждой из них градостроительного регламента.

Целью данного исследования является совершенствование градостроительного регламента зоны застройки занятой производственными зданиями (П-1) г. Йошкар-Олы. Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

- выбран объект исследования – зона застройки, занятая преимущественно производственными зданиями;

- проанализирована структура кадастрового квартала по размерам и разрешенному использованию земельных участков;

- предложена методика определения предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков на основе анализ сложившейся застройки.

В качестве объекта исследования выбран кадастровый квартал 12:05:0301005, имеющий площадь 426836.,43 м² и расположенный в южной части города Йошкар-Ола. На территории квартала расположено 129 земельных участков, занятых преимущественно производственными зданиями (рис.1).

Рисунок 1. Кадастровый план квартала 12.05:0301005

С использованием публичной кадастровой карты составлена характеристика каждого земельного участка, границы которого поставлены на кадастровый учет, а именно определены площадь, длина границ участка, разрешенное использование. Все объекты в исследуемом квартале разделены нами по назначению на 3 группы:

1. ПЦ – производственные цели.
2. Г – автогаражи.
3. Д – другое.

Итоги анализа представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Характеристика земельного участка кадастрового квартала 12.05:0301005

В результате анализа выявлено, что 39% земельных участков заняты гаражами, 35% – зданиями для производственных целей, 26% – постройками разного назначения. Так выглядит сложившаяся структура застройки зоны застройки производственными зданиями.

По полученным данным определены:

• степень учтенности участков с установленными границами – 90,65%;
• удельная протяженность границ участков – 0,0712 1/м;
• средняя арифметическая площадь земельного участка – 3426,03 м²;
• средняя медианная площадь земельного участка – 365,26 м².

Еще одним показателем, характеризующим сложившуюся застройку кадастрового квартала, может быть обеспеченность площади или длины границ земельного участка. Под обеспеченностью (р, %) здесь понимается вероятность превышения данной характеристики. Подобный показатель широко распространен в гидрологии, климатологии и рассчитывается по формуле:

где     m – порядковый номер члена ранжированного по убыванию ряда,

n – общее количество членов в ранжированном ряде.

Результаты вычислений представлены на рисунке 2.

Рисунок 2. График обеспеченности площадей земельных участков

Например, по графику можно установить, что в рассматриваемом кадастровом квартале вероятность превышения площади земельного участка 11500 м² составляет около 10%, то есть только каждый десятый участок имеет большую площадь. Такие данные могут быть полезны при назначении предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков с учетом сложившейся застройки квартала. Например, за предельный максимальный размер можно принять площадь обеспеченностью 5…10%, а за предельный минимальный размер площадь обеспеченностью 45…50%.

Подобная задача решена и для расчета обеспеченности длины границ (периметров) земельных участков (рис. 3).

Рисунок 3. График обеспеченности длин границ земельных участков

Такие данные могут быть необходимы, например, при нормировании стоимости кадастровых работ при межевании земельных участков. Так, в рассматриваемом кадастровом квартале, длина границ (периметр) земельного участка 40%-ой обеспеченности составляет около 180 м. Для данного случая очевидно, что можно вводить твердую ставку, независимую от длины границ участков, при длине границ обеспеченностью 60-100%. Это существенно упростит задачу определения стоимости землеустроительных работ.

Заключение:

1. Кадастровый квартал г. Йошкар-Олы в зоне производственно – коммунальной застройки имеет разнородную структуру земельных участков как по площади (от 79000 м² до 20 м²), так и по целевому назначению (только 35% земельных участков отведены под размещение зданий с производственными целями).

2. Определены основные показатели, характеризующие структуру квартала: степень учтенности участков с установленными границами, удельная протяженность границ участков; средняя арифметическая и средняя медианная площади земельного участка.

3. Предложена методика расчета обеспеченности площадей и длины границ земельных участков в пределах кадастрового квартала для обоснования предельных минимальных и максимальных размеров земельного участка, а также нормативной стоимости кадастровых работ.

1. Правила землепользования и застройки городского округа «Город Йошкар-Ола» [Электронный ресурс], Режим доступа: http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW206;n=40089
2. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс], Режим доступа: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Все статьи автора «Карпов Илья Алексеевич»