Целью нашего исследования является развитие градостроительного регламента г. Йошкар-Олы. Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

- выбраны объекты исследования – зона застройки делового, общественного и коммерческого назначения и зона застройки зоны городского центра;

- проанализирована структура кадастровых кварталов по их параметрам и разрешенному использованию земельных участков;

- проведен сравнительный анализ кварталов по обеспеченности их площадей и длин границ земельных участков.

В качестве объекта, относящегося к зоне застройки делового, общественного и коммерческого назначения выбран кадастровый квартал 12:05:0302005, имеющий площадь 164207,07 м², расположенный в 9-ом микрорайоне города Йошкар-Ола, на территории квартала расположено 60 земельных участков, занятых преимущественно зданиями общественного и коммерческого назначения. Для зоны застройки городского центра выбран кадастровый квартал 12:05:0303008, имеющий площадь 35767,44 м² и расположенный в центре города Йошкар-Ола. На территории квартала расположено 28 земельных участков.

Была составлена характеристика каждого земельного участка, относящегося к рассматриваемым кварталам и границы которого поставлены на кадастровый учет, определены площадь, длина границ участка, разрешенное использование. Все объекты в каждом квартале были разделены нами по назначению на 4 группы, но в каждом квартале имеются участки с назначением, не присущим участкам другого квартала. Так в квартале, относящемуся к зоне делового, общественного и коммерческого назначения, имеют место группы: ЖЗ – жилые здания; Т – объекты торговли; (включая территорию обслуживания и автостоянки); Г – автогаражи; Д – другое. В рассматриваемой зоне городского центра наблюдаются следующие группы: ЖЗ – жилые здания; АЗ – административно-хозяйственные и общественные здания многофункционального назначения; Г – автогаражи; Д – другое.

Итоги анализа представлены в таблицах 1 и 2.

Таблица 1 – Характеристика земельных участков, относящихся к зоне делового, общественного и коммерческого назначения

Установлено, что 47% земельных участков заняты постройками разного назначения, 42% – жилыми зданиями, 8% – объектами торговли, 3% – гаражами.

Таблица 2 – Характеристика земельных участков, относящихся к зоне городского центра

Установлено, что 31% земельных участков заняты постройками разного назначения, 31% – жилыми зданиями, 19% – административно-хозяйственные и общественные здания многофункционального назначения, 19% – гаражами.

Так выглядят сложившиеся структуры зоны застройки делового, общественного и коммерческого назначения и зоны городского центра.

На рис. 1 показано сравнение обеспеченности площадей земельных участков в рассматриваемых кварталах

Рисунок 1. График сравнения обеспеченности площадей земельных участков

Пунктирной линией выделен график обеспеченности участков, относящихся к зоне городского центра, сплошной – к зоне делового, общественного и коммерческого назначения. По графику мы видим, что квартал, относящийся к зоне коммерческого назначения, имеет более однородную структуру, чем квартал городского центра. Из этого можно сделать вывод о том, что назначение максимальных и минимальных размеров участков по обеспеченности будет более целесообразным для данной зоны.

На рис. 2 показано сравнение обеспеченности длин границ земельных участков в рассматриваемых кварталах

Рисунок 2. График обеспеченности длин границ земельных участков

Сплошной линией выделен график обеспеченности участков, относящихся к зоне делового, общественного и коммерческого назначения, сплошной – к зоне городского центра. По пунктирной линии мы можем заметить, что в данном квартале участки очень разнообразны по длине границ. Сплошная же линия более пологая, что говорит о наличии относительно постоянной длины границ. Эти данные можно использовать для нормирования стоимости межевых работ. Так, например, для квартала, относящегося к зоне делового, общественного и коммерческого назначения, можно вводить твердую ставку, независимой от длины границ участков, при длине границ обеспеченностью 10-80%. В данном случае это длины границ 150±50 м. Для квартала, относящегося к зоне городского центра, использовать данную операцию нецелесообразно т.к. структура квартала недостаточно однородна.

Целью данного исследования является совершенствование градостроительного регламента зоны застройки занятой производственными зданиями (П-1) г. Йошкар-Олы. Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

- выбран объект исследования – зона застройки, занятая преимущественно производственными зданиями;

- проанализирована структура кадастрового квартала по размерам и разрешенному использованию земельных участков;

- предложена методика определения предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков на основе анализ сложившейся застройки.

В качестве объекта исследования выбран кадастровый квартал 12:05:0301005, имеющий площадь 426836.,43 м² и расположенный в южной части города Йошкар-Ола. На территории квартала расположено 129 земельных участков, занятых преимущественно производственными зданиями (рис.1).

Рисунок 1. Кадастровый план квартала 12.05:0301005

С использованием публичной кадастровой карты составлена характеристика каждого земельного участка, границы которого поставлены на кадастровый учет, а именно определены площадь, длина границ участка, разрешенное использование. Все объекты в исследуемом квартале разделены нами по назначению на 3 группы:

1. ПЦ – производственные цели.
2. Г – автогаражи.
3. Д – другое.

Итоги анализа представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Характеристика земельного участка кадастрового квартала 12.05:0301005

В результате анализа выявлено, что 39% земельных участков заняты гаражами, 35% – зданиями для производственных целей, 26% – постройками разного назначения. Так выглядит сложившаяся структура застройки зоны застройки производственными зданиями.

По полученным данным определены:

• степень учтенности участков с установленными границами – 90,65%;
• удельная протяженность границ участков – 0,0712 1/м;
• средняя арифметическая площадь земельного участка – 3426,03 м²;
• средняя медианная площадь земельного участка – 365,26 м².

Еще одним показателем, характеризующим сложившуюся застройку кадастрового квартала, может быть обеспеченность площади или длины границ земельного участка. Под обеспеченностью (р, %) здесь понимается вероятность превышения данной характеристики. Подобный показатель широко распространен в гидрологии, климатологии и рассчитывается по формуле:

где     m – порядковый номер члена ранжированного по убыванию ряда,

n – общее количество членов в ранжированном ряде.

Результаты вычислений представлены на рисунке 2.

Рисунок 2. График обеспеченности площадей земельных участков

Например, по графику можно установить, что в рассматриваемом кадастровом квартале вероятность превышения площади земельного участка 11500 м² составляет около 10%, то есть только каждый десятый участок имеет большую площадь. Такие данные могут быть полезны при назначении предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков с учетом сложившейся застройки квартала. Например, за предельный максимальный размер можно принять площадь обеспеченностью 5…10%, а за предельный минимальный размер площадь обеспеченностью 45…50%.

Подобная задача решена и для расчета обеспеченности длины границ (периметров) земельных участков (рис. 3).

Рисунок 3. График обеспеченности длин границ земельных участков

Такие данные могут быть необходимы, например, при нормировании стоимости кадастровых работ при межевании земельных участков. Так, в рассматриваемом кадастровом квартале, длина границ (периметр) земельного участка 40%-ой обеспеченности составляет около 180 м. Для данного случая очевидно, что можно вводить твердую ставку, независимую от длины границ участков, при длине границ обеспеченностью 60-100%. Это существенно упростит задачу определения стоимости землеустроительных работ.

Заключение:

1. Кадастровый квартал г. Йошкар-Олы в зоне производственно – коммунальной застройки имеет разнородную структуру земельных участков как по площади (от 79000 м² до 20 м²), так и по целевому назначению (только 35% земельных участков отведены под размещение зданий с производственными целями).

2. Определены основные показатели, характеризующие структуру квартала: степень учтенности участков с установленными границами, удельная протяженность границ участков; средняя арифметическая и средняя медианная площади земельного участка.

3. Предложена методика расчета обеспеченности площадей и длины границ земельных участков в пределах кадастрового квартала для обоснования предельных минимальных и максимальных размеров земельного участка, а также нормативной стоимости кадастровых работ.