канд. техн. наук, доцент

Установление кадастровой  стоимости участков, основано на применении удельных показателей стоимости на единицу измерения, характеризующих определенную территорию в сельском поселении с точки зрения качественных характеристик: ее размер, особенности архитектурно-планировочной организации, инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние экологии и т.п. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов производится в следующем порядке:

- установление перечня кластеризации участков;

- кластеризация земельных участков;

- установление эталонного участка для каждого из кластеров земельных участков;

Подробнее разберем методику определения эталонных земельных  участков в сельском поселении пгт. Юрино, на основе выбора наиболее важной характеристики, из нескольких.[1]

При осуществлении кластеризации, определяют наиболее существенные характеристики, для земельного участка в разрезе факторов кластеризации по отношению к другим земельным участкам, находящихся в кластере. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются наиболее часто встречающиеся характеристики земельного участка.

В [5]приведен типовой перечень факторов кластеризации:

1.физические характеристики участка:

- площадь участка;

-вид использования;

2. характеристики местоположения:

- расстояние до центра муниципального района;

- адресные характеристики;

-расстояние до центра населенного пункта;

3. характеристики окружения:

-расстояние до зон рекреации (лес, сквер, парк);

-расстояние до водных объектов (река, пруд, озеро);

- расстояние до зоны промышленных объектов.

Для населенного пункта многие факторы оказываются маловажными при выборе эталонного участка. Однако существуют такие факторы, которые имеют весомое значение  в формировании здорового образа жизни человека. Электромагнитные поля ЛЭП являются очень сильными факторами влияния на состояние всех биологических объектов, попадающих в зону их воздействия. Поэтому выбирая земельный участок, многие люди стараются выбирать участок подальше, от зоны промышленных объектов.

Выбрав один фактор из перечня факторов кластеризации, например, расстояние до производственной зоны, выделяют зоны – зона 4 и зона 14, и затем выбрав эталонные участки, выполняют кластеризацию.

Рис.1 – Зоны, в которых могут располагаться эталонные участки в пгт. Юрино Республика Марий Эл [4]

По рис. 1 видно, что вся зона(включая и две зоны промышленных объектов)состоит из 15 зон. Расстояние от границы центра до границы зоны промышленных объектов варьирует  от 200 м до 700 м. На рис. 2 показано расположение двух зон относительно границы промышленной зоны. Утолщенной линией показана граница промышленной зоны.

Рис.2-Расположение земельных участков относительно границы зоны промышленных объектов(пгт. Юрино РМЭ) [4]

Зона №4 – между улицами Коммунистическая и улицей Чехова. Зона №14 расположена между улицами Маяковского и Комсомольской. Отметим, что вся зона промышленных объектов разделена на две зоны (зона 1 и зона 2), и разделяет их улица Маяковского.

Необходимо выбрать эталонный участок из двух земельных участков. Выбираемый земельный эталонный участок должен соответствовать выбранному требованию, а именно – наибольшему расстоянию до границы зоны промышленных объектов.

В зонах № 4 и № 14 предъявляемому требованию отвечают участки № 1 и № 2. Оба земельных участка предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Участок № 1 расположен на расстоянии580 м до границы промышленной зоны, участок № 2– 250м.

По рис. 2 и характеристикам месторасположения участков видно, что второй участок находится ближе к границе промышленной зоны, что не благоприятно может сказаться на здоровье человека, чем участок № 1 на 330 м. Поэтому участок №1 можно считать в качестве эталонного. Проанализировав земельные участки в нескольких зонах, выделяют один эталонный участок, расположенный дальше от зоны промышленных объектов  в сельском поселении пгт. Юрино.

В конечном результате образуется группа из нескольких эталонных участков в одной зоне, например в зоне индивидуальной застройки или в зоне рекреации в населенном пункте, со схожими признаками, допускающая формировать кластеры [3].

Осуществление кластеризации  на территории сельских поселений способствует выявлению земельных участков, с помощью факторов, и тем самым позволяет определить кадастровую стоимость земельных участков в каждой зоне.[2]