канд. техн. наук, доцент

Определение стоимости земельных участков с точки зрения градостроительного обоснования, основана на применении удельных показателей стоимости на единицу измерения, характеризующих конкретную территорию с точки зрения количественных и качественных показателей: ее размер, особенности архитектурно-планировочной организации, инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние экологии и т.д. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

- определение перечня земельных участков;

- кластеризация земельных участков;

- определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков;

Подробнее остановимся на методике определения эталонных участков в сельском поселении. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.

Определение для каждого из кластеров эталонного земельного участка осуществляется по обладанию таким участком в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящих в кластер. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся характеристики земельного участка.

В [5]приведен типовой перечень факторов кластеризации:

1.физические характеристики участка:

- площадь участка;

-вид использования;

2. характеристики местоположения:

- адресные характеристики;

- расстояние до центра муниципального района;

-расстояние до центра населенного пункта;

3. характеристики окружения:

-расстояние до зон рекреации (лес, сквер, парк);

-расстояние до водных объектов (река, пруд, озеро);

-расстояние до остановок общественного транспорта;

4. характеристики территории населенного пункта:

-количество образовательных учреждений и расстояние до ближайших из них;

- количество объектов здравоохранения и расстояние до ближайшего из них;

- количество объектов торговли по видам (торгово-развлекательные центры, магазины, и т.п.).

Для сельских поселений многие факторы не оказываются несущественными при выборе эталонного участка. К ним можно отнести расстояние до остановок общественного транспорта в связи с тем, что площади территорий сельских поселений небольшие и отсутствие или наличие одной остановки не вызывает дискомфорта у населения.

Но существуют такие факторы, которые очень существенны в формировании здорового образа жизни человека, тем самым они создают  комплекс оздоровительных мероприятий, осуществляемых с целью восстановления нормального самочувствия и работоспособности здорового, но утомлённого человека.[1]

После корректировки типового перечня необходимо выполнить группировку земельных участков по каждому фактору. Выбрав один фактор, например, расстояние до центра зоны рекреации, выделяют зоны – зона 1 и зона 5, на территории которых следует выбирать эталонные участки.

Рис.1 – Зоны, в которых могут располагаться эталонные участки в пгт. Юрино Республика Марий Эл [4]

По рис. 1 видно, что вся зона, вблизи зоны рекреации(включая саму зону рекреации) состоит из 10 зон. Расстояние от границы центра до центра варьирует от 400 м до 700 м. Точкой обозначен центр зоны рекреации. На рис. 2 показано расположение двух зон относительно центра.

Рис.2 – Расположение земельных участков относительно центра зоны рекреации в сельском поселении (пгт. Юрино РМЭ) [4]

Зона №1 – между улицами Маяковского и Комсомольской. Зона №5 расположена между улицами Маяковского и Луговая.

Следует выбрать эталонный земельный участок из данных участков. Выбираемый земельный эталонный участок должен соответствовать выбранному требованию, а именно – наименьшему расстоянию до центра зоны рекреации  и виду разрешенного использования.

В зонах № 1 и № 5 предъявляемому требованию отвечают участки № 1 и № 2. Оба земельных участка предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Участок № 1 расположен на расстоянии 670 м до центра рекреационной зоны, участок № 2– 500 м.

По рис. 2 и характеристикам месторасположения участков становится видно, что второй участок находится ближе к центру зоны рекреации чем участок № 1 на 170 м, поэтому его можно считать в качестве эталонного. Проанализировав земельные участки в нескольких зонах, выделяют один эталонный участок, расположенный наиболее близко к центру зоны рекреации в сельском поселении.

В конечном счете, образуется группа из нескольких земельных эталонных участков в одной зоне, например в зоне индивидуальной застройки, со схожими признаками, позволяющая формировать кластеры [3].

Формирование кластеров на территории сельских поселений способствует многополярному распределению точек роста, и тем самым обеспечивает равномерность и сбалансированность пространственного развития [2].