Изображение рельефа на картах дает полное и достаточно подробное представление о неровностях земной поверхности, их форме и взаимном расположении, превышениях и абсолютных высотах точек местности, преобладающей крутизне и протяженности скатов. Изображение рельефа дополняется подписями абсолютных высот характерных точек местности, горизонталей, размеров отдельных форм рельефа и указателями направления скатов.[1]

Для определения эталонного участка на территории населенного пункта рассмотрим приведенную ниже методику.

Вся  работа выполнятся в ГИС Панораме “Карта 2011″ (версия 11.12.3). Необходимо скачать Генштаб план, воспользовавшись программой SAS Planet,а так же публичной кадастровой картой.[3] 

Рисунок 1. Генштаб план территории пгт. Юрино[2] 

На рисунке 1 показаны характерные точки- абсолютные высоты, а также горизонтали. На основе их необходимо построить матрицу высот, где более наглядно будет виден рельеф местности.

На следующем этапе необходимо отобразить все горизонтали и абсолютные высоты, полученным результатом будет являться матрица высот.

 Рисунок 2. Матрица высот в пгт. Юрино.[3] 

Как видно из рисунка 2 рельеф в пгт. Юрино выражен слабо, высота сечения рельефа составляет 0,5 м, построив матрицу высот, выделили горизонтали (рисунок 3) 

Рисунок 3. Рельеф местности в пгт. Юрино[3]

На последнем этапе выбирают четыре земельных участка, определяют их расположение между горизонталями, а так же сравнивают расстояния до центра сельского поселения.

Земельный участок № 1 (ЗУ1) расположен, между горизонталями с отметкой 78,5 и 79м.

Земельный участок № 2 (ЗУ2) – между горизонталями 77,5 и 78м .

Земельный участок № 3 (ЗУ3) располагается так же между горизонталями 77,5 и 78 м. В данном случае нужно сравнить только по расстоянию до центра сельского поселения.

Рисунок 4. Расстояния до центра населенного пункта.[3]

Показав графически, заносим всю информацию в таблицу 1.

Таблица 1.  Расстояния от земельных участков до центров зон

Теперь сравним земельный участок №4(ЗУ4) с земельным участком №3 (ЗУ3). У земельного участка №4 (ЗУ4) расстояние до центра превышает расстояние земельного участка №3 (ЗУ3) на 173,87. Следовательно, земельный участок №4 (ЗУ4) не подходит в качестве эталонного. А в качестве эталонного участка выберем земельный участок №3 (ЗУ3), так как у него самое наименьшее расстояние до центра сельского поселения и его расположение удовлетворяет всем градостроительным нормам.

Если сравнивать метод концентрических окружностей и метод горизонталей, при определении эталонного участка в населенном пункте, то метод горизонталей наиболее точен. Горизонтали позволяют выявить эталонный участок, расположенный на любой местности: равнинная, пересеченная или горная. Метод окружностей же, этого не предусматривает[4]

С помощью горизонталей, а именно по высоте сечения рельефа, можно узнать расположение участков на местности. А значит более точно выявить эталонные участки, исходя из высоты сечения рельефа.

канд. техн. наук, доцент

Определение стоимости земельных участков с точки зрения градостроительного обоснования, основана на применении удельных показателей стоимости на единицу измерения, характеризующих конкретную территорию с точки зрения количественных и качественных показателей: ее размер, особенности архитектурно-планировочной организации, инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние экологии и т.д. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

- определение перечня земельных участков;

- кластеризация земельных участков;

- определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков;

Подробнее остановимся на методике определения эталонных участков в сельском поселении. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.

Определение для каждого из кластеров эталонного земельного участка осуществляется по обладанию таким участком в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящих в кластер. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся характеристики земельного участка.

В [5]приведен типовой перечень факторов кластеризации:

1.физические характеристики участка:

- площадь участка;

-вид использования;

2. характеристики местоположения:

- адресные характеристики;

- расстояние до центра муниципального района;

-расстояние до центра населенного пункта;

3. характеристики окружения:

-расстояние до зон рекреации (лес, сквер, парк);

-расстояние до водных объектов (река, пруд, озеро);

-расстояние до остановок общественного транспорта;

4. характеристики территории населенного пункта:

-количество образовательных учреждений и расстояние до ближайших из них;

- количество объектов здравоохранения и расстояние до ближайшего из них;

- количество объектов торговли по видам (торгово-развлекательные центры, магазины, и т.п.).

Для сельских поселений многие факторы не оказываются несущественными при выборе эталонного участка. К ним можно отнести расстояние до остановок общественного транспорта в связи с тем, что площади территорий сельских поселений небольшие и отсутствие или наличие одной остановки не вызывает дискомфорта у населения.

Но существуют такие факторы, которые очень существенны в формировании здорового образа жизни человека, тем самым они создают  комплекс оздоровительных мероприятий, осуществляемых с целью восстановления нормального самочувствия и работоспособности здорового, но утомлённого человека.[1]

После корректировки типового перечня необходимо выполнить группировку земельных участков по каждому фактору. Выбрав один фактор, например, расстояние до центра зоны рекреации, выделяют зоны – зона 1 и зона 5, на территории которых следует выбирать эталонные участки.

Рис.1 – Зоны, в которых могут располагаться эталонные участки в пгт. Юрино Республика Марий Эл [4]

По рис. 1 видно, что вся зона, вблизи зоны рекреации(включая саму зону рекреации) состоит из 10 зон. Расстояние от границы центра до центра варьирует от 400 м до 700 м. Точкой обозначен центр зоны рекреации. На рис. 2 показано расположение двух зон относительно центра.

Рис.2 – Расположение земельных участков относительно центра зоны рекреации в сельском поселении (пгт. Юрино РМЭ) [4]

Зона №1 – между улицами Маяковского и Комсомольской. Зона №5 расположена между улицами Маяковского и Луговая.

Следует выбрать эталонный земельный участок из данных участков. Выбираемый земельный эталонный участок должен соответствовать выбранному требованию, а именно – наименьшему расстоянию до центра зоны рекреации  и виду разрешенного использования.

В зонах № 1 и № 5 предъявляемому требованию отвечают участки № 1 и № 2. Оба земельных участка предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Участок № 1 расположен на расстоянии 670 м до центра рекреационной зоны, участок № 2– 500 м.

По рис. 2 и характеристикам месторасположения участков становится видно, что второй участок находится ближе к центру зоны рекреации чем участок № 1 на 170 м, поэтому его можно считать в качестве эталонного. Проанализировав земельные участки в нескольких зонах, выделяют один эталонный участок, расположенный наиболее близко к центру зоны рекреации в сельском поселении.

В конечном счете, образуется группа из нескольких земельных эталонных участков в одной зоне, например в зоне индивидуальной застройки, со схожими признаками, позволяющая формировать кластеры [3].

Формирование кластеров на территории сельских поселений способствует многополярному распределению точек роста, и тем самым обеспечивает равномерность и сбалансированность пространственного развития [2].

канд. техн. наук, доцент

Установление кадастровой  стоимости участков, основано на применении удельных показателей стоимости на единицу измерения, характеризующих определенную территорию в сельском поселении с точки зрения качественных характеристик: ее размер, особенности архитектурно-планировочной организации, инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние экологии и т.п. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов производится в следующем порядке:

- установление перечня кластеризации участков;

- кластеризация земельных участков;

- установление эталонного участка для каждого из кластеров земельных участков;

Подробнее разберем методику определения эталонных земельных  участков в сельском поселении пгт. Юрино, на основе выбора наиболее важной характеристики, из нескольких.[1]

При осуществлении кластеризации, определяют наиболее существенные характеристики, для земельного участка в разрезе факторов кластеризации по отношению к другим земельным участкам, находящихся в кластере. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются наиболее часто встречающиеся характеристики земельного участка.

В [5]приведен типовой перечень факторов кластеризации:

1.физические характеристики участка:

- площадь участка;

-вид использования;

2. характеристики местоположения:

- расстояние до центра муниципального района;

- адресные характеристики;

-расстояние до центра населенного пункта;

3. характеристики окружения:

-расстояние до зон рекреации (лес, сквер, парк);

-расстояние до водных объектов (река, пруд, озеро);

- расстояние до зоны промышленных объектов.

Для населенного пункта многие факторы оказываются маловажными при выборе эталонного участка. Однако существуют такие факторы, которые имеют весомое значение  в формировании здорового образа жизни человека. Электромагнитные поля ЛЭП являются очень сильными факторами влияния на состояние всех биологических объектов, попадающих в зону их воздействия. Поэтому выбирая земельный участок, многие люди стараются выбирать участок подальше, от зоны промышленных объектов.

Выбрав один фактор из перечня факторов кластеризации, например, расстояние до производственной зоны, выделяют зоны – зона 4 и зона 14, и затем выбрав эталонные участки, выполняют кластеризацию.

Рис.1 – Зоны, в которых могут располагаться эталонные участки в пгт. Юрино Республика Марий Эл [4]

По рис. 1 видно, что вся зона(включая и две зоны промышленных объектов)состоит из 15 зон. Расстояние от границы центра до границы зоны промышленных объектов варьирует  от 200 м до 700 м. На рис. 2 показано расположение двух зон относительно границы промышленной зоны. Утолщенной линией показана граница промышленной зоны.

Рис.2-Расположение земельных участков относительно границы зоны промышленных объектов(пгт. Юрино РМЭ) [4]

Зона №4 – между улицами Коммунистическая и улицей Чехова. Зона №14 расположена между улицами Маяковского и Комсомольской. Отметим, что вся зона промышленных объектов разделена на две зоны (зона 1 и зона 2), и разделяет их улица Маяковского.

Необходимо выбрать эталонный участок из двух земельных участков. Выбираемый земельный эталонный участок должен соответствовать выбранному требованию, а именно – наибольшему расстоянию до границы зоны промышленных объектов.

В зонах № 4 и № 14 предъявляемому требованию отвечают участки № 1 и № 2. Оба земельных участка предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Участок № 1 расположен на расстоянии580 м до границы промышленной зоны, участок № 2– 250м.

По рис. 2 и характеристикам месторасположения участков видно, что второй участок находится ближе к границе промышленной зоны, что не благоприятно может сказаться на здоровье человека, чем участок № 1 на 330 м. Поэтому участок №1 можно считать в качестве эталонного. Проанализировав земельные участки в нескольких зонах, выделяют один эталонный участок, расположенный дальше от зоны промышленных объектов  в сельском поселении пгт. Юрино.

В конечном результате образуется группа из нескольких эталонных участков в одной зоне, например в зоне индивидуальной застройки или в зоне рекреации в населенном пункте, со схожими признаками, допускающая формировать кластеры [3].

Осуществление кластеризации  на территории сельских поселений способствует выявлению земельных участков, с помощью факторов, и тем самым позволяет определить кадастровую стоимость земельных участков в каждой зоне.[2]

Для определения эталонного участка на территории населенного пункта необходима точная методика. Метод анализа иерархий  позволяет использовать и анализировать сразу несколько факторов, что приводит к наиболее точному результату. Целью этого метода является  обоснование выбора наилучшей из предлагаемых альтернатив, характеристики которых являются разнородными.

Метод предполагает постоянное сравнение двух факторов на основе некоторой шкалы предпочтений (табл. 3)

Таблица 3. Шкала относительной важности МАИ

Если фактору i при сравнении с j присваивается одно из приведенных выше значений, то фактору j по сравнению с i присваивается обратное значение (1/значение). Если над диагональю находится целое значение, то под диагональю – его обратное значение. То есть если у одного фактора оценка 9 («абсолютное предпочтение»), то у другого 1/9 или 0,11 («фактор незначительный») и т. д…

Понять суть метода без примера невозможно, поэтому разберем конкретный пример.

Для применения данного метода возьмем территорию населенного пункта Юрино в Юринском районе Республики Марий Эл.

Рис.1. План территории пгт. Юрино в Юринском районе.[2]

Рис.2. Расположение исследуемых земельных участков в пгт.Юрино[2] 

Проведем расчет МАИ по выбору эталонного участка в пгт. Юрино и трех представленных земельных участков.

Необходимо выбрать один эталонный участок из трех на основе следующих факторов[1]:

1. Расстояние до центра населенного пункта
2. Площадь данного участка
3. Стоимость земельного участка

Полученный результат расчета поможет определить какой земельный участок можно выбрать в качестве эталонного, на основании нескольких факторов кластеризации.

Исходные данные представлены в таблице 4.

Таблица 4. Исходные значения факторов

На первом этапе оценим весомость факторов (см. таблицу 5).

Таблица 5. Оценка весомости факторов

После того как провели попарную оценку факторов рассчитывается произведение значений их оценки по строкам, а затем из полученного значения извлекается корень той степени, какое количество факторов оценивается. Весомость фактора определяется делением значения, полученного извлечением корня, на сумму этих значений по всем факторам. В результате сумма весомости всех факторов должна быть равна единице.

Для контроля правильности сравнения факторов рассчитывaется показатель согласованности (ПС) как сумма произведений суммы значений оценки фактора в строке и в столбце по каждому фактору. Затем рассчитывается индекс согласованности (ИС) как частное от деления разности ПС и количества факторов на разность количества факторов и единицы.

Далее рассчитывается отношение согласованности (ОС) как частное от деления ИС на случайный индекс (СИ). ОС должно быть меньше 0,1, в противном случае необходимo проверить правильность оценки факторов. СИ зависит от количества факторов и выбирается из таблицы 6.

Для оценки значимости факторов показатели примут следующие значения:

ПС = 6,33 x 0,30 + 7 x 0,25 + 1,53 x 0,45 = 3,3375;

ИС = (3,3375 – 3)/(3 – 1) = 0,17;

Рассчитываем оценку земельных участков по каждому фактору (таблицы 6,7,8,9), испoльзуя данные таблицы 4. Это делается точно так же, как при оценке весомости факторов. То есть рассчитывается произведение значений оценки земельных участков по строкам, а затем из полученного значения извлекается корень той степени, какое количество земельных участков оценивается.

Таблица 6. Сравнение земельных участков по фактору расстояния

Таблица 7. Сравнение земельных участков по фактору площади

Таблица 8. Сравнение земельных участков по фактору стоимости

Оценка  определяется делением значения, полученного извлечением корня, на сумму этих значений по всем земельным участкам. В результате сумма оценок всех земельных участков должна быть равна единице.

И также для контроля правильности сравнения факторов рассчитывается показатель согласованности (ПС) как сумма произведений суммы значений оценки ЗУ в строке и в столбце по каждому ЗУ.

Затем рассчитывается индекс согласованности (ИС) как частное от деления разности ПС и количества земельных участкoв на разность количества земельных участков  и единицы.

Для того чтобы принять окончательное решение по выбору земельного участка необходимо значение векторов приоритета из всех таблиц по каждому фактору перенести в итоговую таблицу и рассчитать глобальный приоритет. Он определяется как сумма произведений весомости фактора на вектор приоритета критерия по каждому земельному участку (табл. 9).[3]

Таблица 9. Расчет глобального приоритета

Таким образом, наибольший рейтинг получил земельный участок 3. Как видно из итоговой таблицы, он набрал наибольшее количество баллов, поэтому его можно выбрать в качестве эталонного.