Что бы разделить участок на несколько частей необходимо выполнить ряд условий. После разделения участка на части необходимо проверить, что он находится в своих естественных границах и далее каждую часть необходимо приватизировать. По закону делить участок можно только в том случае если каждая его составная часть будет находиться в прежней категории. Каждый новый участок должен быть по площади не менее минимального размера для участков данной категории. Имеются в виду определенные минимальные и максимальные размеры участков для земель сельскохозяйственного назначения, ведения фермерского хозяйства, садовых и дачных участков. Минимальные размеры по РМЭ для фермерского хозяйства 2га (40 га максимум), для садоводства и дач 0,06 га.

На землях городов и деревень разделение ЗУ ведется в соответствии с правилами землепользования и застройки утвержденными органами местного самоуправления. После разделения составляются новые межевые планы для каждого из участков. Градостроительный кодекс выдвигает требование о наличие подъезда к каждому новому участку.

Для застроенных земельных участков возможность разделения определяется из условий возможностью создания новых с недвижимостью по площади достаточной для пользования ими. При наличии объекта недвижимости, который неразделим и оба новых участка связаны с ним (многоквартирные дома, производственные и административные здания), разделение земельного участка невозможно, но можно разделить недвижимость по площади между собственниками внутри дома, например в многоквартирном доме, раздел квартирами.

Решение о разделение земельного участка

Решение о разделение земельного участка принимается в течение месяца со дня подачи заявления в местные органы самоуправления. Так же вместе с заявлением подаются: справка об уплате пошлины, свидетельство о собственности, личные документы собственника и  уставные документы (для юридических лиц), межевой план.

После того как участок разделен составляются новые межевые планы на каждый и вносится запись в земельный кадастр с новыми данными. Если при работе возникают трудности и споры, когда собственники не могут придти к единогласному мнению, то разделение ведется по суду.

Геодезия по новым границам

При разделение земельного участка проводятся геодезические обмеры для определения новых границ участков относительно старых, после которых составляется межевой план, в котором подробно описаны новые координаты и места закрепления угловых точек, а так же свойства каждого нового участка.  Для проведения нового строительства на разделенном участке обходимо провести тщательную его геодезию по всему периметру, что бы предотвратить неблагоприятные факторы, которые в дальнейшем могут помешать нормальному функционированию зданий. В отчете геодезии часто обнаруживаются новые привязки и объекты, лежащие вблизи границ территории, которую занимает новый участок. Необходимо соблюдать допустимые расстояния от них, особенное, если это коммуникации. Изменения в проект внести легче чем потом перестраивать здания. Для пояснения этих особенностей необходимо выяснить прохождение существующих и, в особенности, проектируемых дорог, линий электропередачи, магистральных трубопроводов по земельному участку или в непосредственной близости от него.

Межевой план при разделении земельного участка

В межевом плане при разделении указывается полная информация о возможности или не возможности деления и реквизиты документов, на которые опирались данные выводы. Межевание земельного участка это весьма длительный процесс по времени и дорогой. Сначала выполняют геодезию по новым границам земельного участка, определение его границ на местности, и согласование их с соседями и должностными инстанциями. В конце границы участка обозначаются межевыми знаками и определении координат. Все процедуры проводятся согласно федеральным законам, земельному и градостроительному кодексу, различным указам органов местного самоуправления. Тарифы за оказание межевых услуг не нормированы законом, и каждая организация может выставлять свои цены. Выполнять такие услуги могут только лицензированные организации или индивидуальные предприниматели.

Основные этапы межевания при разделении земельного участка

1)               Подготовительный (сбор сведений про участок, документов на право собственности, исходных технических данных)

2)               Составление проекта в соответствии с заданием межевания земель

3)               Уведомление заинтересованных лиц

4)               Геодезия по новым граница объекта

5)               Установка и определение координат  межевых знаков

6)               Расчет площади земельного участка и составление межевого плана

Разделение земельного участка по суду

Бывает что не получается договориться между собственниками о разделе участка и любой собственник имеет право обратится с помощью в суд. Решение суда может быть как положительное, так и отрицательно. Бывает, что участок нельзя разделить по физической невозможности, тогда суд назначает материальную компенсацию истцу, которую должны выплатить другие собственники участка, но прежде должно быть законодательные подтверждение о невозможности деление участка. Все нужные сведения находятся и предоставляются при выполнении кадастровых работ.

Подведя итог можно сделать вывод, что раздел земельного участка весьма трудоемкий, долгий и не дешевый. Могут попасться различные трудности, которые замедлят процесс. Важно соблюдать все нормативы и законы при делении участков.

Земельные отношения – это важнейшая часть сферы общественных отношений, связанных с особым объектом, – землей. В реальной практике земельные отношения выступают в виде организационных, экономических, юридически закрепленных связей людей и организаций по поводу земельных ресурсов. Земельные отношения, как особая часть общественных отношений, зависят от социально-экономических форм государственного устройства, социально-экономического курса, реализуемого в обществе, и от целей, направленным на  его развитие [1].

Для расчёта суммы налога используется кадастровая стоимость участка земли [ст. 390, 2], определяемая на начало отчётного года (1 января), в котором этот налог предстоит уплачивать. Кадастровая стоимость участка и ставка налога определяются законодательно в каждом субъекте РФ. В связи с этим, в различных субъектах федерации, суммы к уплате по налогу на землю разные. Такая схема расчёта налога действует для физических лиц. В связи с этим геодезическая площадь земельного участка, определяемая на местности, должна соответствовать сведениям о земельном участке, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Для анализа был выбран кадастровый квартал 12:05:0501001 [3], расположенный на территории частного сектора в г. Йошкар-Ола (рис. 1.1).

 Рис. 1. Кадастровый квартал 12:05:0501001 (РМЭ, г. Йошкар-Ола)

Для анализа кадастрового квартала были выбраны следующие показатели (табл. 1):

площадь земельных участков (S, м²); периметр земельных участков (P, м); кадастровая стоимость земельных участков (C, руб.).

Таблица 1. Показатели кадастрового квартала 12:05:0501001

По данным табл. 1 видно, что в ЕГРП содержатся сведения о 41 земельном участке, поставленном на кадастровый учет. В результате ранжирования сумма рангов всех показателей позволяет определить рейтинг земельных участков. В итоге произошло уточнение ранжирования 41 земельного участка по сумме рангов трех показателей земельных участков [4]. Результаты вычислений приведены в таблице 2.

Таблица 2. Распределение параметров по рангам

№				№				№
1	23	30	16	14	10	12	26	28	31	33	21
2	37	38	0	15	27	29	30	29	19	24	14
3	38	36	1	16	25	32	35	30	21	27	34
4	26	28	18	17	20	22	33	31	17	25	31
5	28	34	19	18	16	16	13	32	5	6	8
6	39	39	2	19	11	9	27	33	0	2	3
7	24	21	17	20	33	15	38	34	0	0	3
8	29	31	20	21	40	40	40	35	7	4	10
9	9	10	25	22	36	37	39	36	2	1	5
10	13	11	29	23	33	20	22	37	32	26	37
11	12	14	28	24	35	18	23	38	6	7	9
12	14	13	11	25	18	23	32	39	3	3	6
13	8	8	24	26	30	35	36	40	15	19	12
				27	22	17	15	41	4	5	7

Первое место занял земельный участок с кадастровым номером 12:05:0501001:3, второе место занял земельный участок 12:05:0501001:36, третье – земельный участок 12:05:0501001:82.

В результате моделирования данных в программной среде CurveExpert-1.4 по вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор «чем больше площадь, тем лучше». Это связано с тем, что налог на земельный участок тем больше чем больше его площадь. Это принесет хороший доход в бюджет государства. Для землепользователей тоже лучше, когда площадь больше, потому что на большей площади можно построить большой дом, а также заняться предпринимательской деятельностью, приносящей доход самому собственнику.

Площадь земельных участков изменяется по формуле

                                 (1)

Рис. 2.  Итоговая модель результатов идентификации распределения площадей от рангов:

 а – график модели; б – остатки от модели

Из графиков на рисунках 2а и 2б видно, что при уменьшении ранга, площадь земельных участков уменьшается.

По вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор «чем больше периметр, тем лучше». Периметр земельного участка зависит от его длины и ширины. Самый лучший вариант, когда и длина, и ширина равны между собой, потому что участок принимает форму квадрата. Это наиболее удобно для размещения жилого дома, надворных построек и огорода под посадку различных сельскохозяйственных культур. Длина и ширина являются главными составляющими площади земельных участков.

Периметр земельных участков изменяется по формуле (2):

                                                                                                 (2)

Рис. 3. Результаты идентификации распределения периметров от рангов:

 а – график модели; б – остатки от модели

По рисунку 3, можно сделать вывод, что график периметра имеет хорошую характеристику.

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности. В связи с этим по вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор: «чем больше кадастровая стоимость, тем лучше». Кадастровая стоимость земельных участков изменяется по формуле

                                                                                                           (3)

Рис. 4. Результаты идентификации распределения кадастровой стоимости от рангов:

 а – график модели; б – остатки от модели

Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей.

Таким образом, в процессе рангового анализа показателей земельных участков выявлены земельные участки, которые по всем параметрам имеют наилучшие характеристики в выбранном кадастровом квартале. А это значит, что именно эти земельные участки пользуются наибольшим спросом у землепользователей.

В настоящее время предстоит огромная работа не только по охране и эффективному использованию главного национального достояния, но и вовлечению земли в нормальный регулируемый государством экономический оборот, и создание необходимых условий для того, чтобы земельный потенциал стал одним из основных факторов созидания и процветания Российского государства.