Для расчёта суммы налога используется кадастровая стоимость участка земли [ст. 390, 6], определяемая на начало отчётного года (1 января), в котором этот налог предстоит уплачивать. Кадастровая стоимость участка и ставка налога определяются законодательно в каждом субъекте РФ. В связи с этим, в различных субъектах федерации, суммы к уплате по налогу на землю разные. Такая схема расчёта налога действует для физических лиц.

Поэтому геодезическая площадь земельного участка, определяемая на местности должна соответствовать данным, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), так как при увеличении площади земельного участка, возрастает налог на него. Сведения о земельных участках можно получить не только из ЕГРП, Государственного кадастра недвижимости (ГКН), но и с Публичной кадастровой карты Ростреестра [2]. При сравнении площадей полученных из различных информационных источников, наблюдается расхождение в значениях площадей одного и того же земельного участка.

Для более точного определения площади земельных участков предложена методика, в которой рассчитывают среднюю погрешность при определении площади в ГИС Карта 2011.

Для определения средней погрешности при расчете площади земельного участка в ГИС Карта 2011 был выбран кадастровый квартал 12:05:0501001 расположенный в РМЭ, г. Йошкар-Ола (рисунок 3).

Рисунок 3. РМЭ, г. Йошкар-Ола, кадастровый  квартал 12:05:0501001

Определим среднюю погрешность при расчете площади земельных участков в ГИС Карта 2011 по видам разрешенного использования (ВРИ) для строительства индивидуального жилого дома, так как при постановке на ГКУ важно, чтобы земельные участки соответствовали предельным размера в зависимости от местоположения

Для ведения личного подсобного хозяйства в квартале расположены 12 участков.

Таблица 1. Прочие земельные участки

Из таблицы 1 можно увидеть что площади, полученные из ГКН и площади определенные в ГИС Карта 2011, различаются. Исходя из этого, посчитаем среднюю ошибку определения площади в ГИС Карта 2011 [4].

Таблица 2. Значения для прочих земельных участков

№
ГКН	421,2	102,72	2,78	293,49548,91	0,721945	6,39	0,2421	2,31	431,10
ГИС Карта	440,2	142,28	2,78	263,31617,09					458,22

Проверим, являются ли промахом площади не входящие в доверительный интервал для ГКН и ГИС Карта 2011 (Таблица 3).

Таблица 3. Промахи площадей

Полученные соотношения  не дает оснований считать результаты приведенные в Таблице 3 промахами при выбранном уровне значимости.

Средняя квадратическая взвешенная

y1=20,76304

y2=21,40613.

Абсолютная средняя квадратическая ГИС Карта 2011 по отношению к ГКН равна 27,12.

Относительная средняя квадратическая ГИС Карта 2011 по отношению к ГКН равна 1,06.

Таким образом, при расчете площади в ГИС Карта 2011 необходимо учитывать средние квадратические в зависимости от ВРИ, чтобы в дальнейшем точно рассчитать налог на земельный участок.

Согласно Налоговому кодексу [ст.388, 1], уплачивать налог на землю должны и физические лица (граждане), и юридические (предприятия и ИП), владеющие земельными участками на законных основаниях.

Для расчёта суммы налога используется кадастровая стоимость участка земли [ст. 390, 6], определяемая на начало отчётного года (1 января), в котором этот налог предстоит уплачивать. Кадастровая стоимость участка и ставка налога определяются законодательно в каждом субъекте РФ. В связи с этим, в различных субъектах федерации, суммы к уплате по налогу на землю разные. Такая схема расчёта налога действует для физических лиц.

Поэтому геодезическая площадь земельного участка, определяемая на местности должна соответствовать данным, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), так как при увеличении площади земельного участка, возрастает налог на него. Сведения о земельных участках можно получить не только из ЕГРП, Государственного кадастра недвижимости (ГКН), но и с Публичной кадастровой карты Ростреестра [2]. При сравнении площадей полученных из различных информационных источников, наблюдается расхождение в значениях площадей одного и того же земельного участка.

Для более точного определения площади земельных участков предложена методика, в которой рассчитывают среднюю погрешность при определении площади в ГИС Карта 2011.

Для определения средней погрешности при расчете площади земельного участка в ГИС Карта 2011 был выбран кадастровый квартал 12:05:0501001 расположенный в РМЭ, г. Йошкар-Ола (рисунок 1).

Рисунок 1. РМЭ, г. Йошкар-Ола, кадастровый  квартал 12:05:0501001

Определим среднюю погрешность при расчете площади земельных участков в ГИС Карта 2011 по видам разрешенного использования (ВРИ) для строительства индивидуального жилого дома, так как при постановке на ГКУ важно, чтобы земельные участки соответствовали предельным размера в зависимости от местоположения

Для ведения личного подсобного хозяйства в квартале расположены 12 участков.

Таблица 1.Для ведения личного подсобного хозяйства

Из таблицы 2 можно увидеть что площади, полученные из ГКН и площади определенные в ГИС Карта 2011, различаются. Исходя из этого, посчитаем среднюю ошибку определения площади в ГИС Карта 2011 [4].

Таблица 2. Значения для ведения личного подсобного хозяйства

№
ГКН	684,25	248,15	3,11	461,47907,03	0,99614	4,54	0,0009	2,82	724,32
ГИС Карта	684,34	248,63	3,11	461,13907,55					724,56

Проверим, являются ли промахом площади не входящие в доверительный интервал для ГКН и ГИС Карта 2011 (Таблица 3).

Таблица 3. Промахи площадей

Земельный участок	ГКН	ГИС Карта 2011
12:05:0501001:70	0,88	0,88	3,11
12:05:0501001:14	0,67	0,68	3,11
12:05:0501001:32	0,68	0,68	3,11
12:05:0501001:66	0,86	0,86	3,11
12:05:0501001:50	-0,44	0,44	3,11
12:05:0501001:63	-0,005	0,01	3,11
12:05:0501001:60	0,85	0,85	3,11
12:05:0501001:46	-0,94	0,95	3,11
12:05:0501001:76	-2,60	2,59	3,11
12:05:0501001:28	0,06	0,06	3,11
12:05:0501001:35	-0,09	0,09	3,11
12:05:0501001:37	0,06	0,07	3,11

Полученные соотношения  не дает оснований считать результаты приведенные в Таблице 3 промахами при выбранном уровне значимости.

Средняя квадратическая взвешенная

y1=2509,13

y2=2509,934.

Абсолютная средняя квадратическая ГИС Карта 2011 по отношению к ГКН равна 0,23.

Относительная средняя квадратическая ГИС Карта 2011 по отношению к ГКН равна 1,0003.

Таким образом, при расчете площади в ГИС Карта 2011 необходимо учитывать средние квадратические в зависимости от ВРИ, чтобы в дальнейшем точно рассчитать налог на земельный участок.

Работы по уточнению границ земельного участка оформляются в виде заключения кадастрового инженера или в виде межевого плана. Сведения об уточнении границ земельного участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости на основании заявления собственника земельного участка или уполномоченного на то лица или органа власти.

После проведения уточнения границ земельного участка его площадь может быть изменена в зависимости от расположения участка в конкретном районе конкретной области [1].

На рисунке 1 приведена схема возможного развития при постановке новыми собственниками ранее учтенных объектов недвижимости, в частности земельных участков с неуточненными границами, на кадастровый учет.

При постановке на ГКН ранее учтенных земельных участков возможен отказ в следующих случаях.

1. Из-за наложения границ ранее учтенного земельного участка на смежные участки, не поставленные на кадастровый учет.

Земельное законодательство не обязывает проводить мероприятия по межеванию ранее учтенных земельных участков, а только лишь присвоить кадастровый номер.

При покупке такого участка новый владелец не всегда информирован о границах расположения купленного им земельного участка.

Данный факт влечет за собой множество нежелательных последствий.

При постановке на кадастровый учет земельного участка новым владельцем, не исключены спорные вопросы со смежными землевладельцами, земельные участки которых не состоят на кадастровом учете. И в результате проведения межевания возможны наложения на границы смежных земельных участков. В связи с чем владельцам смежных участков при постановке на кадастровый учет придется доказывать в суде не правомерность данных действий, а обязанность по изменению границ в кадастровом паспорте земельного  участка возлагается на нового владельца земельного участка, который в свою очередь приобрел только кадастровый номер, а не поставленный на кадастровый учет в соответствии с земельным законодательством земельный участок.

В связи с этим одним из очевидных способов выхода из данной ситуации является постановка на кадастровый учет земельного участка с обязательным проведением мероприятий по межеванию земельного участка, то есть определению границ земельного участка, с установкой межевых знаков.

Рисунок 1-Структура постановки на кадастровый учет

ранее учтенного земельного участка с неуточненными границами

2. Из-за наложения границ ранее учтенного земельного участка на земли муниципального образования.

При определении границ земельного участка может возникнуть наложение на земли муниципального образования. Это связано со следующими ошибками:

1)    кадастровая ошибка часто допускается органами местного самоуправления при проведении инвентаризации, подготовке проекта границ участка для осуществления кадастровых работ или других актов, изменяющих его некоторые характеристики;

2)   кадастровая ошибка допущенная кадастровым инженером при определении границ земельного участка [3].

3)   техническая ошибка (опечатка и т.д.), возникающая при заполнении бумаг сотрудником кадастровой службы. В этом случае владельцу участка необходимо написать соответствующее заявление в орган кадастрового учета для исправления ошибки.

4)   еще одной причиной наложения границ является изменение методики межевания земельных участков. До 2008 года межевание проводилось по реперным точкам, а начиная с 2008 года – по спутниковым данным. В данном случае необходимо в судебном порядке доказывать об изменении методики межевания.

В случае если границы участка накладываются на газопроводы, подземные коммуникации, линии электропередач и т.д., то необходимо вновь провести межевание и сдвинуть границы, либо с выделением охранной зоны газопровода и наложением сервитута, либо без них.

Таким образом, при постановке на ГКУ ранее учтенных земельных участков возникает не мало трудностей с установлением их точных границ, а также согласованием со смежными земельными участками.

Земельные отношения – это важнейшая часть сферы общественных отношений, связанных с особым объектом, – землей. В реальной практике земельные отношения выступают в виде организационных, экономических, юридически закрепленных связей людей и организаций по поводу земельных ресурсов. Земельные отношения, как особая часть общественных отношений, зависят от социально-экономических форм государственного устройства, социально-экономического курса, реализуемого в обществе, и от целей, направленным на  его развитие [1].

Для расчёта суммы налога используется кадастровая стоимость участка земли [ст. 390, 2], определяемая на начало отчётного года (1 января), в котором этот налог предстоит уплачивать. Кадастровая стоимость участка и ставка налога определяются законодательно в каждом субъекте РФ. В связи с этим, в различных субъектах федерации, суммы к уплате по налогу на землю разные. Такая схема расчёта налога действует для физических лиц. В связи с этим геодезическая площадь земельного участка, определяемая на местности, должна соответствовать сведениям о земельном участке, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Для анализа был выбран кадастровый квартал 12:05:0501001 [3], расположенный на территории частного сектора в г. Йошкар-Ола (рис. 1.1).

 Рис. 1. Кадастровый квартал 12:05:0501001 (РМЭ, г. Йошкар-Ола)

Для анализа кадастрового квартала были выбраны следующие показатели (табл. 1):

площадь земельных участков (S, м²); периметр земельных участков (P, м); кадастровая стоимость земельных участков (C, руб.).

Таблица 1. Показатели кадастрового квартала 12:05:0501001

По данным табл. 1 видно, что в ЕГРП содержатся сведения о 41 земельном участке, поставленном на кадастровый учет. В результате ранжирования сумма рангов всех показателей позволяет определить рейтинг земельных участков. В итоге произошло уточнение ранжирования 41 земельного участка по сумме рангов трех показателей земельных участков [4]. Результаты вычислений приведены в таблице 2.

Таблица 2. Распределение параметров по рангам

№				№				№
1	23	30	16	14	10	12	26	28	31	33	21
2	37	38	0	15	27	29	30	29	19	24	14
3	38	36	1	16	25	32	35	30	21	27	34
4	26	28	18	17	20	22	33	31	17	25	31
5	28	34	19	18	16	16	13	32	5	6	8
6	39	39	2	19	11	9	27	33	0	2	3
7	24	21	17	20	33	15	38	34	0	0	3
8	29	31	20	21	40	40	40	35	7	4	10
9	9	10	25	22	36	37	39	36	2	1	5
10	13	11	29	23	33	20	22	37	32	26	37
11	12	14	28	24	35	18	23	38	6	7	9
12	14	13	11	25	18	23	32	39	3	3	6
13	8	8	24	26	30	35	36	40	15	19	12
				27	22	17	15	41	4	5	7

Первое место занял земельный участок с кадастровым номером 12:05:0501001:3, второе место занял земельный участок 12:05:0501001:36, третье – земельный участок 12:05:0501001:82.

В результате моделирования данных в программной среде CurveExpert-1.4 по вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор «чем больше площадь, тем лучше». Это связано с тем, что налог на земельный участок тем больше чем больше его площадь. Это принесет хороший доход в бюджет государства. Для землепользователей тоже лучше, когда площадь больше, потому что на большей площади можно построить большой дом, а также заняться предпринимательской деятельностью, приносящей доход самому собственнику.

Площадь земельных участков изменяется по формуле

                                 (1)

Рис. 2.  Итоговая модель результатов идентификации распределения площадей от рангов:

 а – график модели; б – остатки от модели

Из графиков на рисунках 2а и 2б видно, что при уменьшении ранга, площадь земельных участков уменьшается.

По вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор «чем больше периметр, тем лучше». Периметр земельного участка зависит от его длины и ширины. Самый лучший вариант, когда и длина, и ширина равны между собой, потому что участок принимает форму квадрата. Это наиболее удобно для размещения жилого дома, надворных построек и огорода под посадку различных сельскохозяйственных культур. Длина и ширина являются главными составляющими площади земельных участков.

Периметр земельных участков изменяется по формуле (2):

                                                                                                 (2)

Рис. 3. Результаты идентификации распределения периметров от рангов:

 а – график модели; б – остатки от модели

По рисунку 3, можно сделать вывод, что график периметра имеет хорошую характеристику.

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности. В связи с этим по вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор: «чем больше кадастровая стоимость, тем лучше». Кадастровая стоимость земельных участков изменяется по формуле

                                                                                                           (3)

Рис. 4. Результаты идентификации распределения кадастровой стоимости от рангов:

 а – график модели; б – остатки от модели

Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей.

Таким образом, в процессе рангового анализа показателей земельных участков выявлены земельные участки, которые по всем параметрам имеют наилучшие характеристики в выбранном кадастровом квартале. А это значит, что именно эти земельные участки пользуются наибольшим спросом у землепользователей.

В настоящее время предстоит огромная работа не только по охране и эффективному использованию главного национального достояния, но и вовлечению земли в нормальный регулируемый государством экономический оборот, и создание необходимых условий для того, чтобы земельный потенциал стал одним из основных факторов созидания и процветания Российского государства.

Для определения возможных высотных габаритов реконструируемых зданий и сооружений, находящихся в зоне охраны объектов культурного наследия, применяют визуально-ландшафтный анализ. Суть анализа заключается в оценке условий визуального восприятия исторически ценных объектов.

Одним из методов визуально-ландшафтного анализа считается метод лучевых сечений, который основывается на построении лучей видимости с нескольких ракурсов с последующим их сечением по высоте.

В г. Йошкар-Оле Республики Марий Эл постановлениями администрации определены две зоны охраны ОКН:

1) Дом Советов, 1937 г., арх. А.В. Гринберг [1];

2) Дом Пчелиных [2].

Объект исследования, Главный корпус ФГБОУ ВПО «ПГТУ», расположен в зоне охраны объекта культурного наследия федерального значения «Дом Советов, 1937 г., арх. А.В. Гринберг» (рис. 1).

Рис. 1. Схема расположения границы территории и границ

зон охраны ОКН федерального значения «Дом Советов, 1937 г.»

На рисунке 1 показаны следующие ОКН:

1) объект культурного наследия «Дом Советов, 1937 г., арх. А.В. Гринберг» (поз.1);

2) граница территории объекта культурного наследия регионального значения «Театр Марийский драматический, 1962 г.» (поз.2);

3) граница территории объекта культурного наследия регионального значения «Общежитие Лесотехнического техникума, 1935 г.» (поз.3);

4) граница территории объекта культурного наследия регионального значения «Гостиница «Советская», 1960 г» (поз.4).

Исходя из рисунка 1 можно сделать вывод, что объект исследования окружает 4 объекта культурного наследия. Так как ОКН №3 располагается в непосредственной близости с объектом исследования, то при построении лучей видимости его не учли.

Луч видимости – узкий сектор обзора объекта исследования в условиях статичного восприятия.

В процессе исследования были выбраны 3 точки визуализации объекта исследования. Здания, относящиеся к объектам культурного наследия, обычно имеют прямоугольную форму, поэтому выбирать нужно минимум три точки обзора. Это связано с тем что с одной стороны находится точка обзора, а с трех других сторон определяются высотные габариты. (рис.2).

Рис. 2. Точки визуализации и лучи видимости объекта исследования

 Первая точка – Дом Советов; вторя точка – Театр Марийский драматический; третья точка – Гостиница «Советская».

Высота точки визуализации принимается равной уровню линии глаз человека со средним ростом в зависимости от региона расположения объекта исследования. Для Республики Марий Эл эта высота равна 1,7 метров.

Высота фасада Главного корпуса ПГТУ была определена бесконтактным (фотограмметрическим) методом в программе AgisoftPhotoScanProfessional с использованием функции «масштабные линейки» [3] и составила 20 м.

Лучевые сечения построены с помощью программы AutoCAD 2015.

Рис. 3. Сечение 1. Дом Советов

Рис. 4. Сечение 2. Театр марийский драматический

 Рис. 5. Сечение 3. Гостиница «Советская»

 С помощью построения разрезов оказалось возможным установить предельные высотные параметры при реконструкции объекта исследования в зоне охраны ОКН.

На рисунке 3 видно, что разница между передней и задней частью здания 2 м, на рисунке 4 эта разница составила 4 м, а на рисунке 5 так же, как и в первом случае разница между передней и задней частью 2 м. Среднее значение высот составляет 3 м.

В процессе построения лучевых сечений выяснилось, что пристройка Главного корпуса ПГТУ может иметь высоту до 3 м (1 этаж при высоте этажа 3 м).

Визуально-ландшафтный анализ условий восприятия ОКН в соответствии с действующим законодательством в обязательном порядке входит разделом в состав проекта зон охраны ОКН (в том числе при разработке предмета охраны, границ территории памятников и их зон охраны, при установлении режимов использования земель и градостроительных регламентов) [4].

Выводы и рекомендации визуально-ландшафтного анализа объектов культурного наследия могут, в случае необходимости, служить обоснованием решений архитектурных и общественных советов по проектам строительства и реконструкции на территориях зон охраны, а также нового строительства на территориях, визуально взаимосвязанных с объектами культурного наследия.

Действующая до 3 октября 2016 г. редакция Федерального закона № 73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусматривает установление зон охраны объекта культурного наследия – охранной зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зоны охраняемого природного ландшафта [1]. Нормативных размеров таких зон нет, они должны разрабатываться и утверждаться индивидуально применительно к каждому объекту культурного наследия. Это достаточно трудоемкий процесс, поэтому лишь небольшое количество памятников истории и культуры имеют утвержденные зоны охраны.

Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» введено понятие защитной зоны объектов культурного наследия. Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям, и в границах которых, в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей, запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением высоты, количества этажей, площади, за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Данный запрет не распространяется на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства в соответствии с разрешениями на строительство, которые выданы до 3 октября 2016 г., в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика [1].

Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются:

1) для памятников в границах населенного пункта – 100 м от внешних границ территории памятника;

2) для памятника вне границ населенного пункта – 200 м от внешних границ территории памятника;

3) для ансамбля в населенном пункте – 150 м от внешних границ ансамбля;

4) для ансамбля вне границ населенного пункта – 250 м от внешних границ памятника;

5) для объекта культурного наследия в границах населенного пункта при отсутствии утвержденных границ территории объекта – 200 м от внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля;

6) для объекта культурного наследия вне границ населенного пункта при отсутствии утвержденных границ территории объекта – 250 м от внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля.

Вместе с тем, на основании заключения историко-культурной экспертизы региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе изменить расстояние, на котором устанавливается защитная зона. То есть процедура по изменению параметров защитной зоны практически ничем не отличается от процедуры разработки проекта зоны охраны объекта культурного наследия. Можно сделать вывод о том, что целесообразней разрабатывать проект зоны охраны, а не изменять расстояние, на котором устанавливается защитная зона.

В отношении защитной зоны объекта культурного наследия должен быть проведен в обязательном порядке государственный кадастровый учет, для этого органы охраны культурного наследия должны направлять в орган кадастрового учета документы о защитной зоне объекта культурного наследия, необходимые для внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости.

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения проекта зон охраны такого объекта. Иными словами, установление защитной зоны объекта культурного наследия планируется как временная мера до утверждения «индивидуальной» зоны охраны.

Защитная зона объекта культурного наследия по своим параметрам может быть больше предполагаемой зоны охраны, что приводит к наложению ограничений на земельные участки, которые не будут входить в зону охраны, но вошли в защитную зону. Правила, действующие в зоне охраны мягче, чем в защитной зоне. Получается, что правообладатели до установления зоны охраны не смогут предпринять каких-либо мер по реконструкции, сносу или строительству здания. В связи с тем, что для разработки проекта зоны охраны требуется много времени, то проще устанавливать защитную зону объекта культурного наследия, которая имеет уже точные размеры.

Исходя и вышесказанного много собственников земельных участков попадут под ограничения, что приведет к последствиям в виде судебных разбирательств и пересмотру введенного понятия защитной зоны объекта культурного наследия.